房地产泡沫，经济发展的真正毒瘤
发表时间：2007-10-09-20:57:56
分类：时政经济（缠中说禅经济学）
类型：博文
坐标：教你炒股票84（课后5）
正文
在经济发展中，希望不出现任何的泡沫，是不切实际的。泡沫是必然的，而泡沫破裂引发经济调整，也是经济发展的必然规律，这个阶段，从本质上是不可逃避的。但不可逃避的泡沫，亦有好坏之分。区分的标准就在于，是否最终影响到实体经济的深层结构与运行。通俗地说，股票市场的泡沫，属于好泡沫；而房地产市场的泡沫，就属于坏泡沫。股票市场，就算泡沫破裂了，但由于不是直接作用在实体经济层面，所以其影响是有限的；而房地产市场的泡沫一旦破灭，整个银行、金融体系就将受到最直接的冲击，其影响是灾难性的。
要点有3：
1）泡沫是必然的，不可逃避，
也就无需逃避，直面就好，
但泡沫，亦有好坏之分；
2）区分标准就看，最终是否影响，
实体经济的深层结构与运行……
3）股市泡沫，相对是好的，
房地产泡沫，不好……
所以，宁可股市虚高，
不要房价虚高……
如果股市泡沫破裂是一场重感冒，那么房地产泡沫就是癌症了。世界经济发展历史上，关于这两种泡沫以及相应破裂后的影响，都有很多经典的例子，而其中最为熟知的，就是美国世纪之交互联网狂潮引发的股市大泡沫和破裂，以及日本上世纪八、九十年代房地产狂潮引发的经济大泡沫和破裂。
美国股市互联网泡沫破裂后，
调整了几年，又行了……
顺便说下纳指，年线依然坚挺，
就看后续回调是否碰黄线，
也就是21年高点……
碰了，第2个年中枢确立，
至少盘整5年，甚至更长……
那就给A股发展留下机会……
不碰，上涨继续……
日本房地产泡沫破碎后，
则历时23年，才摆脱……
相比美国的9年，太久了……
即便从2011年开启近10年上涨，
但相比上世纪70年代那波，
力度还是弱多了……
这轮，大概率走成上轮的背驰段，
且目前位置，已然低于89年高点，
如果后续不能继续强力向上突破，
日本就进入比年级别更大级别的盘整，
那要走出真正年级别上涨趋势，
就更难了……
有一种错误的观点，认为日本那次的世纪大泡沫是因为股市引发的，而实际上，最终引发其经济大跳水的是房地产泡沫以及泡沫破裂后造成的整个金融体系的严重破损。
日本“消失的30年”，
起因并非股市泡沫，
真正原因是房地产崩盘……
单纯说股市泡沫，日本那次和美国的互联网泡沫根本无法相比，美国那次连市梦率都炒出来了，纳指更是几个月内就从5000多点崩溃到1000多点，但美国经济并没受到太大的影响。为什么？就是因为房地产泡沫没起来，而银行、金融体系没有受损，实体经济依然健康。
看上面纳指k线图就知道，
第一个中枢历时9年，就做完了，
之后就是新一轮非背驰上涨，
直到今年，都仍在上涨通道里……
鼓捣股市，问题不大，
就像影子系统，沙盘画画，
大不了推倒重来，
但真正的操作系统，
未被泡沫染指，依然健康……
而美国这次的次级债风波之所以危险，就是因为来自房地产，一个如此小的波折就引发银行、金融体系的不少震动，由此可见，房地产的问题绝对不会是小问题，其放大效应与对银行、金融体系的影响都是致命的。美国这次之所以还不会出真正的大乱子，就是因为其房地产还没有形成真正的泡沫，因此，暂时还是虚惊一场，但这已足以引起各方警醒。
但看道指，确也因为那次危机，
做成了一个年线图上的中枢，
毕竟还是伤了一次元气……
比单纯的房地产泡沫更大杀伤力的，就是股市中房地产股票比重太大，在虚实两方面制造房地产泡沫。房地产企业，通过所谓的重估，拉抬自己的股价，从而用极高的价格在市场上圈钱，再去圈地，炒高土地价格与房价，然后再进行重估，开始新一轮恶性循环。没有比这种游戏更能制造恶性经济泡沫的，这绝对是致命的游戏。
刚问了下同花顺问财：
占总市值不到2%，还好……
目前占比最大的行业板块是银行，
其次是科技板块的半导体……
因此，当某些公司戴上世界上最大房地产企业的高帽高呼要去冲击万亿市值并借此大肆高价增发圈钱，有些股票只是因为某房地产企业的注入就连拉几十个涨停之时，这房地产与股市的虚实结合所产生的危机就已经到了不可忽视的地步。在股票市场上做庄的，只要资金链不断，那杠铃还不一样能一直举着？那些大面积囤地的房地产商，本质上和庄家没什么不同，如果他们从资本市场、银行体系上不断补充新鲜血液，那房地产的狂潮是不可能得到平息的。
难道缠师这里说的是恒大？
中国房地产行业的发展不是太慢而是太快了，必须在相当长时间内限制房地产企业的上市以及再融资，严格控制房地产企业的信贷规模，严厉打击囤地现象。而对房地产的发展，其战略以及政策、资源等的配置，都应该采取双轨制。世界上绝大多数国家与地区对房地产问题的解决，本质上都采取双轨制，而不是单纯地把房地产问题抛给市场。
有关双轨制，ai回答如下：
实施双轨制，即一方面通过市场机制调节房地产，另一方面政府通过政策引导和资源配置，保障住房刚需，促进房地产市场的健康发展。国际上，多数国家和地区解决房地产问题也采用双轨制。例如，新加坡通过政府建屋发展局（HDB）提供公共住房，满足大部分公民的住房需求，同时允许私人房地产市场自由运作。德国则通过严格的租房法律和市场调控，平衡租房和购房市场。
面对大多数公民，房子绝对不是奢侈品，而是必须品，必须保证的权利。“居者有其屋”，这就是检验一切房地产政策的最基本标准。对于大多数居民的居住问题，完全市场化的方式是绝对行不通的。而中国的宪法规定土地公有，因此国家的土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求，在满足这个需求之后，才谈得上市场化的需求。而对于少数经济能力较强的公民，可以通过市场化方式进行更高标准的房屋消费，其价格可完全由市场供求关系决定。
以上这段，明确解释了，
何谓“双轨制”……
这并非“不能理解”，
而是，能否执行……
总之，房地产问题的处理绝对不能实行“拖”字诀，这问题越迟着手解决，积累的风险将越大，而相应化解的手段也将越少，一旦积重难返，那就是病入膏肓、无药可治。而中国经济的希望，不在于有多少世界级房地产企业，而在于有多少领导世界技术发展潮流、真正有自主创新能力的企业。至于那些过多关系能量、过少技术含量的房地产企业，在财富榜中还是不要太多了。
缠师英明……
中国经济的希望，
不在于有多少世界级房地产企业，
而在于有多少领导世界技术发展潮流，
真正有自主创新能力的企业……
好在，目前房地产板块占比不高，
前排里，除了银行，还有半导体……
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